Loueur en meublé professionnel (LMP)
SCELLIER/BOUVARD


Cette fiscalité s'applique surtout dans les résidences de services (résidence étudiante, résidence médicalisée, résidence de tourisme) qui offrent au moins 3 des 4 services suivants : accueil, blanchissage, nettoyage, petit déjeuner.
Ces derniers permettent de récupérer la TVA.
Ces résidences sont gérées par un gestionnaire qui garantit à travers un bail commercial de plus de 9 ans les services et les loyers quelle que soit l'occupation des lieux.

Les revenus d'une location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux.

Il a été procédé à une refonte radicale du statut de loueur en meublé par les dispositions votées en l'article 90 de la nouvelle Loi de Finances 2009. Pour être considéré comme Loueur Meublé Professionnel (LMP), trois conditions sont, dorénavant, requises.

• Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
• Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € TTC;
• Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu (traitements et salaires, BIC autres que ceux de la location meublée, BA, BNC et revenus des gérants et associés).

Cycle fiscal

Dans le cas où on a recours à un crédit, pour plus de clarté, on peut découper le cycle fiscal de la location meublée en 2 phases :

Début du crédit

PHASE 1: période de remboursement du crédit

Fin du crédit

PHASE 2: période de rendement

Début imposition des loyers

PHASE 1: Pendant la période de remboursement du crédit, les charges et les amortissements compensent les recettes.
Il n'y a donc aucune influence sur l'impôt sur le revenu de l'investisseur. Il peut même y avoir une réduction de celui-ci les premières années par le report des charges imputables sur le revenu global.

PHASE 2 : Une fois le crédit soldé, le loueur en meublé pourra percevoir des ressources nettes de fiscalité directe par le jeu de la déduction des amortissements et des reports de ceux mis en réserve. Ce principe rend le recours à la LMP tout à fait intéressant au regard d'une préparation de compléments de revenus pour la retraite.

Mécanisme comptable

La décomposition fiscale de l'investissement dans le statut LMP fait apparaître 5 postes différents :

1	Terrain		Somme non amortissable
2	Immobilier		Amortissement linéaire entre 25 et 30 ans
3	Mobilier		Amortissement linéaire entre 5 et 10 ans
4	Frais d'ingénierie / commercialisation		Charges déductibles sur 3 ans ou amortissement sur la durée de l'immobilier
5	Frais d'acquisition		Charges déductibles sur 3 ans ou amortissement sur la durée de l'immobilier

Ce découpage permet d'avoir une fiscalité d'exception.

Le tableau qui suit a pour objectif d'en comprendre le mécanisme dans ces grandes lignes :

A	B	C	D
RECETTES	CHARGES	FRAIS INITIAUX	AMORTISSEMENT
+ Loyers	- Intérêts d'emprunt - Taxes et charges   diverses	- Frais d'acquisition sur   3 ans - Frais d'ingénierie sur   3 ans	- Amortissement   Immobilier - Amortissement   Mobilier

Deux cas de figure différents se présentent alors :

• Charges et frais initiaux supérieurs aux recettes alors déficit reporté sur les autres revenus.
  En conséquence, si B + C > A alors on réalise une économie d'impôt importante.(Art. 156 du CGI).
• Recettes supérieures aux charges (B + C < A)
  alors on utilisera les amortissements (D) afin de ramener le résultat fiscal à zéro.(Art 39 C du CGI)
  Le solde des amortissements se reporte sans limitation de durée sur le résultat une fois celui-ci devenu bénéficiaire.
  Ceci permet de se créer un revenu non imposable pendant de nombreuses années.

1. Exonération des plus-values (si bien détenu + de 5 ans et recettes annuelles < 90 000 €).
2. Exonération de l'impôt sur la fortune (ISF) sous certaines conditions.
   (Art 885 R CGI en nom propre et 885 O et O bis CGI en société)
3. Réduction des frais de succession sous certaines conditions
   (Art 787 B CGI en nom propre et 787 C CGI en société)
4. Une protection sociale